Como comprar uma opção de locação?

Para comprar uma casa usando uma opção de arrendamento
Para comprar uma casa usando uma opção de arrendamento, você precisa encontrar um imóvel adequado, assinar um contrato de opção de arrendamento, alugar o imóvel por um período de tempo e exercer a opção de compra.

Quando você compra uma opção de locação, está firmando um contrato para alugar uma casa por um período de tempo. Durante esse período de aluguel, geralmente chamado de "período de opção", a outra parte do contrato (ou seja, o vendedor) não poderá vender sua casa. Perto do final do período de opção, você poderá comprar a casa do vendedor por um preço definido. Para comprar uma casa usando uma opção de locação, você precisa encontrar um imóvel adequado, assinar um contrato de opção de locação, alugar o imóvel por um período de tempo e exercer a opção de compra.

Parte 1 de 4: localização e inspeção de propriedade

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    Contrate um agente imobiliário. Encontrar um agente imobiliário envolve equilibrar as credenciais e a personalidade de um indivíduo. Você deseja escolher alguém de quem goste e também alguém que possa fazer o trabalho. Para encontrar um agente imobiliário qualificado, peça recomendações a familiares e amigos. Entreviste vários candidatos para determinar se eles têm a habilidade, experiência e personalidade para atender às suas necessidades.
    • O agente que você escolher deve estar familiarizado com a área. É importante ter um agente que conheça as escolas, amenidades e tendências locais.
    • Procure um agente confortável com as opções de locação. Esses negócios imobiliários têm rugas que alguns corretores podem não ser capazes de lidar.
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    Examine os benefícios de usar uma opção de arrendamento. As opções de locação são ótimas oportunidades para pessoas que desejam comprar uma casa, mas ainda não têm condições financeiras para fazê-lo. A opção de arrendamento oferece a oportunidade de "fechar" a casa que deseja comprar e trabalhar para atingir esse objetivo. Você será capaz de acumular patrimônio na casa enquanto ainda tem a oportunidade de se afastar e não exercer a opção.
    • Quando você compra uma casa imediatamente, é difícil desistir desse negócio mais tarde. Desistir pode significar ter um golpe em seu histórico de crédito e até mesmo ter que passar por processos de execução hipotecária.
    • No entanto, com uma opção de arrendamento, se você decidir desistir durante o período de arrendamento, a única coisa que perderá é dinheiro (ou seja, a taxa da opção e o pagamento do aluguel mensal).
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    Explore o lado negativo das opções de aluguel. As opções de locação são geralmente mais caras no longo prazo do que comprar uma casa imediatamente. Isso ocorre porque você está pagando ao vendedor uma taxa de opção, bem como pagamentos de aluguel premium, para manter a casa fora do mercado. Além disso, nem todo o dinheiro que você paga ao vendedor durante o arrendamento gerará patrimônio na casa. Dependendo do contrato que você assina, você também pode travar um preço de compra muito mais alto do que a casa acaba valendo quando você a compra.
    • Pense em todas essas coisas antes de entrar em um contrato de aluguel próprio.
    Seu contrato de opção de locação deve especificar quando
    Seu contrato de opção de locação deve especificar quando e como o preço de compra da casa será calculado.
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    Determine onde você quer morar. Você precisa encontrar uma casa na qual queira morar por um longo prazo. Enquanto você não está comprando uma casa imediatamente, você está tentando encontrar uma casa que irá comprar em um futuro próximo. Portanto, você precisa levar em consideração uma série de fatores importantes sobre a localização de uma casa. Esses fatores devem incluir:
    • Impostos sobre a propriedade. Depois de possuir a casa, você será responsável pelo pagamento de impostos sobre a propriedade anualmente. É importante saber qual será sua responsabilidade antes de entrar em um contrato de opção de arrendamento.
    • O sistema escolar da região. Se você tem uma família, precisa considerar a qualidade da educação na área que procura.
    • Taxas de criminalidade. Você quer ter certeza de que o bairro para onde se mudou é seguro.
    • O mercado de trabalho. Você e sua família terão que ter um emprego remunerado para que tenham o dinheiro necessário para pagar o aluguel e comprar a casa quando chegar a hora.
    • Facilidades. Certifique-se de que a área em que está interessado tenha as atividades desejadas (por exemplo, cinemas, parques, trilhas para caminhadas, piscinas).
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    Descubra quanto você pode pagar. A maioria das pessoas que celebra contratos de opção de arrendamento o faz porque não tem a força financeira necessária para comprar uma casa imediatamente. Com isso dito, você ainda precisa ser capaz de arcar com os pagamentos mensais do aluguel, taxas de opções e outros custos iniciais associados ao aluguel de propriedade. Além disso, você deve se sentir confiante em sua capacidade de obter financiamento quando o arrendamento expirar, o que normalmente ocorrerá cerca de um a três anos após a assinatura do contrato.
    • Se houver uma boa chance de você não conseguir se qualificar para uma hipoteca quando o arrendamento expirar, não entre em um contrato de opção de arrendamento. Em vez disso, continue alugando e construindo força financeira.
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    Encontre vendedores dispostos a trabalhar com você. Nem todo proprietário deseja vender sua casa por meio de uma opção de arrendamento. Quando um vendedor celebra um contrato de opção de arrendamento, ele ou ela se tornará um senhorio por um período de tempo e não terá a possibilidade de colocar livremente sua casa no mercado. No entanto, alguns vendedores se beneficiam desse tipo de arranjo.
    • Os vendedores com dificuldade em encontrar compradores (ou seja, vendedores com casas que já estão no mercado há muito tempo) podem estar dispostos a assinar contratos de aluguel.
    • Os vendedores que precisam de dinheiro rápido geralmente firmam esses acordos, pois isso lhes dará uma fonte de renda de longo prazo (na forma de pagamentos de aluguel), bem como um cheque pela taxa de opção.
    • Alguns vendedores também farão esses contratos esperando que você não exerça a opção de compra. Nesses cenários, o vendedor poderá retomar a posse da casa, mantendo os pagamentos do aluguel premium e a taxa de opção.
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    Escolha a propriedade certa. Depois que seu agente entender o que você está procurando, ele reunirá uma série de propriedades para mostrar a você. Visite cada propriedade e conheça os prós e os contras de cada uma. Quando encontrar o imóvel de seu interesse, informe o seu corretor.
    • Antes de assinar um contrato de opção de locação, você precisa ter o imóvel inspecionado para se certificar de que tudo está como parece. Você não quer entrar em um contrato de opção de arrendamento apenas para descobrir que a fundação da casa está rachando, o telhado está falhando e / ou a propriedade está sujeita a desastres naturais regulares.

Parte 2 de 4: execução do contrato

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    Contrate um advogado. Um contrato de opção de arrendamento é um documento complexo que estabelecerá todas as obrigações de cada parte. Devido à gravidade da celebração de um contrato de opção de arrendamento, é necessário contratar um advogado para ajudá-lo no processo. Se você não conhece nenhum bom advogado imobiliário, entre em contato com o serviço de indicação de advogados da ordem dos advogados de seu estado. Depois de responder a algumas perguntas gerais, você será colocado em contato com vários advogados de sua área.
    • Contate cada advogado e marque uma consulta inicial. Durante a reunião, certifique-se de que o advogado se sinta confortável em trabalhar com as opções de aluguel.
    • Pergunte a cada advogado se eles trabalharam com contratos de opção de arrendamento, se têm experiência em negociação de contratos e se têm experiência em representação de compradores / inquilinos. Além disso, certifique-se de perguntar a cada advogado sobre seus arranjos de honorários.
    Você pode preferir "travar" o preço de compra no momento em que o contrato de opção de arrendamento
    Como comprador, você pode preferir "travar" o preço de compra no momento em que o contrato de opção de arrendamento for assinado.
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    Discuta os termos do contrato de locação. Quando chegar a hora, você e o vendedor (junto com os advogados) precisarão sentar e redigir um contrato de opção de aluguel aceitável. A primeira parte desse contrato será o contrato de arrendamento. Durante o prazo do aluguel, você será responsável por pagar ao vendedor um valor mensal do aluguel. O prazo do aluguel precisa ser negociado, mas geralmente dura de um a três anos.
    • Na maioria dos contratos, uma porcentagem de cada pagamento de aluguel é aplicada ao preço de compra da casa. Por exemplo, suponha que você concorda em pagar 1120€ de aluguel por mês, com 20% desse pagamento indo para o preço de compra da casa. Se o prazo do arrendamento for de três anos, você ganhará 8.060€ para aplicar na sua compra (1120€ x 0,2 = 220€; 220€ x 36 meses = 8060€).
    • Lembre-se de que o pagamento do aluguel geralmente será mais alto do que a "taxa normal" em sua área devido a esse crédito de aluguel e porque você está pagando para manter a casa fora do mercado.
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    Determine uma taxa de opção apropriada. Em contratos de opção de arrendamento, normalmente você deverá pagar ao vendedor uma taxa única, não reembolsável. Essa taxa, chamada de "dinheiro da opção", dá a você o direito de comprar a casa no futuro. Em troca, o vendedor promete não vender a casa a ninguém até que o prazo da opção expire.
    • O valor da taxa é sempre negociável, mas geralmente fica entre 2,5% e 7% do preço de compra. Por exemplo, se você concordou com um preço de compra de 149000€, você pagará uma taxa entre 3730€ e 10400€
    • Você deve tentar negociar para que parte (ou a totalidade) dessa taxa seja aplicada ao preço de compra no fechamento. Alguns vendedores estarão dispostos a fazer isso se o valor da taxa for grande o suficiente (por exemplo, 7% em vez de 2,5%).
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    Acordar sobre a duração do período de opção. O período de opção é a quantidade de tempo que o vendedor concorda em alugar o imóvel para você antes que a opção seja exercida. Um período de opção típico dura entre um e três anos. Quanto mais longo for o período da opção, mais alta provavelmente será a taxa da opção. Ao discutir esta disposição, certifique-se de negociar se a opção pode ser exercida a qualquer momento durante o período de opção, ou se a opção só pode ser exercida em um determinado momento.
    • Se você deixar o período de opção passar sem exercer seu direito de comprar o imóvel, a opção expira. Nesse momento, você perderá a taxa de opção e sua capacidade de comprar a propriedade.
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    Negocie o preço de compra. Seu contrato de opção de locação deve especificar quando e como o preço de compra da casa será calculado. Como comprador, você pode preferir "travar" o preço de compra no momento em que o contrato de opção de arrendamento for assinado. Isso é especialmente verdadeiro se você mora em um mercado onde os preços dos imóveis tendem a aumentar. No entanto, se você deseja travar seu preço de compra no contrato, o vendedor geralmente solicitará um preço superior ao valor atual.
    • Em outras circunstâncias, você e o vendedor podem concordar em calcular o preço no final do período da opção. Isso geralmente é feito por meio de uma avaliação feita na casa no momento em que a opção é exercida. Como comprador, esta é uma boa opção se você acredita que os valores da casa cairão durante o período de opção.
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    Delegar obrigações a cada parte. Enquanto você estiver alugando o imóvel, o título ainda será mantido em nome do vendedor. Portanto, o vendedor geralmente será responsável pelas taxas de associação, impostos e seguro residencial. No entanto, como o vendedor normalmente cobrirá esses custos, ele geralmente exigirá que você (o comprador) mantenha a propriedade enquanto você a aluga.
    • Essas provisões de manutenção e reparo precisam ser descritas com muitos detalhes. Afinal, cortar a grama e limpar as calhas é muito diferente de substituir um telhado. As disposições precisam definir exatamente quem será responsável por quê.
A notificação deve fazer referência ao contrato de opção de arrendamento
A notificação deve fazer referência ao contrato de opção de arrendamento e sua intenção de exercer a opção e comprar a propriedade.

Parte 3 de 4: aluguel do imóvel

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    Mude-se. Você vai se mudar para a casa logo após a assinatura do contrato de opção de arrendamento. Quando você receber as chaves do vendedor, ele ou ela se tornará seu senhorio e você se tornará um inquilino.
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    Faça os pagamentos necessários. Durante a sua locação, certifique-se de fazer todos os pagamentos do aluguel necessários na íntegra e dentro do prazo. Muitos acordos de opção de arrendamento indicam que o contrato pode ser cancelado se um ou mais pagamentos atrasarem. Se você concordar com uma provisão como essa, um atraso no pagamento pode levar à perda da casa dos seus sonhos.
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    Mantenha o imóvel em boas condições. Enquanto inquilino na casa, você precisa se certificar de que cumpre todas as cláusulas de manutenção e reparo do contrato de opção de locação. Alguns acordos conterão cláusulas que permitem ao locador despejá-lo se os reparos não forem feitos em tempo hábil e profissional.
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    Trabalhe em suas finanças. O propósito de você entrar em um contrato de opção de locação é para que você possa reservar um tempo para obter suas finanças para comprar a casa. Use esse tempo para economizar fundos suficientes para fazer um pagamento inicial e obter segurança financeira o suficiente para se qualificar para uma hipoteca. Lembre-se, se você deixar de trabalhar em suas finanças durante esse período, pode não ter a capacidade de exercer a opção e comprar a casa. Se isso acontecer, você vai ter desperdiçado um monte de dinheiro na forma de prémio pagamentos de aluguel, taxas de opção, honorários de advogados e agentes imobiliários taxas.
    • Corte as pequenas despesas (por exemplo, comer fora e comprar café).
    • Venda o seu carro se conseguir sobreviver sem ele. Isso vai economizar em pagamentos mensais, custos de gás e custos de estacionamento.
    • Reduza o tamanho da sua casa atual. Se você alugar, considere um quarto com um em vez de dois quartos.
    • Viva com a renda de um dos cônjuges.
    • Invista o dinheiro extra que você tem. Não o deixe parar em uma conta corrente quando você poderia estar ganhando mais.

Parte 4 de 4: exercício da opção

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    Notifique o vendedor. Quando o prazo da opção estiver chegando ao fim, você precisará decidir se vai exercer a opção e comprar a casa. Se você decidir não exercer a opção (ou se não puder fazer isso), a opção expirará.
    • Se quiser adquirir o imóvel, deverá avisar ao vendedor que vai exercer a opção. A maneira pela qual você deve notificar o vendedor será definida no contrato de opção de aluguel. Em geral, a notificação deverá ser feita por escrito e entregue em tempo hábil. A notificação deve fazer referência ao contrato de opção de arrendamento e sua intenção de exercer a opção e comprar a propriedade. Certifique-se de assinar e datar a notificação e enviá-la ao vendedor.
    Quando você compra uma opção de aluguel
    Quando você compra uma opção de aluguel, está firmando um contrato para alugar uma casa por um período de tempo.
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    Faça uma avaliação. Se o seu contrato estipular que o preço de compra seria determinado no momento em que você exercer a opção, o preço de compra será determinado agora. Na maioria das vezes, isso será feito por meio de um avaliador previamente acordado. O avaliador com o qual você e o vendedor concordam irá visitar a propriedade, inspecioná-la e determinar seu valor.
    • Alguns contratos de opção de arrendamento permitirão que você ou o vendedor contestem o valor de avaliação. Em alguns casos, você pode solicitar outra avaliação. Em outras situações, você pode ter que passar por um processo de disputa que pode incluir mediação e / ou arbitragem.
    • Assim que o valor de avaliação for acordado, o preço de compra será definido.
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    Candidate-se a financiamento. Neste ponto do processo, você já deve saber que será aprovado para um empréstimo imobiliário que cobrirá o preço de compra da sua casa. No entanto, este é o ponto em que você terá que torná-lo oficial. Visite o seu banco local e solicite uma hipoteca. Uma hipoteca é um empréstimo hipotecário em que o banco lhe emprestará dinheiro para comprar uma casa. Em troca, o banco usará sua casa como garantia do empréstimo e você terá que pagar ao banco com juros.
    • As hipotecas terão diferentes taxas de juros e termos e condições com base em sua solidez financeira e capacidade de pagar o empréstimo. Certifique-se de falar com um profissional para entender exatamente o que procurar em um empréstimo hipotecario.
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    Reúna os documentos finais. A última coisa que você fará, que finalizará a compra da casa, é o fechamento. No dia do fechamento, todas as partes assinarão os documentos legais e selarão o negócio. No dia anterior ao fechamento, você precisa reunir todos os documentos que possui relativos à compra. Alguns dos documentos de que você precisará incluem:
    • Comprovante de financiamento
    • O contrato de opção de arrendamento
    • Prova de pesquisa de título
    • Comprovante de seguro
    • A avaliação
    • Relatórios de inspeção
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    Feche o negócio. No dia do fechamento, você assinará dois documentos principais. Primeiro, você assinará o contrato entre você e o seu credor, que finalizará o empréstimo à habitação. Em segundo lugar, você assinará o contrato entre você e o vendedor, que transferirá a propriedade da propriedade para você. Além de assinar os documentos, você também pagará ao vendedor todo o dinheiro devido para a compra da casa.
    • Certifique-se de calcular os custos devidos com precisão. Lembre-se de que uma parte do pagamento do aluguel (e talvez uma parte da taxa da opção) deve ir para o preço de compra. Você também pode optar por pagar um pouco mais para diminuir o valor do empréstimo. Finalmente, o banco emitirá um cheque ao vendedor para o saldo remanescente.
    • Neste ponto, a casa será sua.

Pontas

  • Faça um acordo para pagar o credor hipotecário diretamente para evitar situações como execuções hipotecárias. Mesmo se você estiver pagando aluguel mensal, se o proprietário não pagar a hipoteca, a casa pode ser executada.

Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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